Handleiding Woningbouw op Curaçao
Zelf je huis bouwen komt op Curaçao veelvuldig voor. Veel mensen zijn dan ook op zoek naar een mogelijkheid om zelf te bouwen; anderen zouden graag gebruik maken van een aanbod van een projectontwikkelaar om mee te kunnen denken bij de ontwikkeling van hun nieuwe onderkomen. Zij hebben daarvoor uiteenlopende redenen: ze hebben specifieke wensen, willen het huis van hun langgekoesterde dromen realiseren of vinden de prijzen van bestaande woningen te hoog. Het voordeel van zelf bouwen is dat zij er als opdrachtgever maximaal invloed op uit kunt oefenen; een woning kan veel beter naar eigen wens worden gebouwd. Hoewel er geen eenduidige vergelijking mogelijk is, ieder huis is immers uniek, kan gezegd worden dat de zelfbouwer veel huis krijgt voor zijn geld. Daarbij is het wel van belang dat je een goed beeld hebt over wat een eigen huis bouwen inhoudt. In deze handleiding vindt je veel algemene informatie over het bouwen van uw eigen huis.
Particulier opdrachtgeverschap is een andere term voor zelfbouwer. Daarvan is sprake wanneer een particulier zelf de grond koopt of in erfpacht krijgt en daarna zelf kan bepalen met welke partijen hij of zij de woning wil realiseren. Een koper kan ook worden betrokken bij de bouwplannen van een projectontwikkelaar. Dit is een vorm van medezeggenschap die ook wel consumentgericht bouwen wordt genoemd en tegenwoordig in Nederland vaker wordt toegepast maar hier op het eiland zelden voorkomt. Consumentgericht bouwen is geen vorm van particulier opdrachtgeverschap. De consument heeft wel medezeggenschap over de te bouwen woning, maar beschikt zelf niet over de grond(positie).
Veel mensen associëren particulier opdrachtgeverschap in de eerste plaats met het bouwen van een vrijstaande woning, ergens op een ruime kavel in een groene omgeving. Op Curaçao is deze vorm van bouwen heel gewoon. Velen nemen een architect in de arm en laten hun woning helemaal naar eigen wens ontwerpen en bouwen. Vanwege de relatief lage arbeidskosten zijn er op het eiland weinig economisch verantwoorde prefab bouwsystemen verkrijgbaar; bouwpakketten, cataloguswoningen of systeembouw gericht op woningen komen nog weinig voor, incidenteel zijn er houtbouw chalets te ontdekken. Eventuele systemen moeten compleet worden geïmporteerd.
Indien je geïnteresseerd bent om samen met anderen te bouwen noemt men dat collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).
Vaak krijg je samen meer voor elkaar dan alleen. Mensen kiezen er daarom voor hun woning samen met anderen te bouwen. Een groep gelijkgestemden ontwikkelt in dat geval in eigen beheer een project wat in omvang kan variëren van 2 tot zelfs 100 woningen. Dit wordt ‘collectief’ particulier opdrachtgeverschap genoemd. Het kan gaan om nieuwbouw, maar ook om het herontwikkelen van een school, een klooster, een brandweerkazerne of een ander bestaand gebouw tot woningen en/of werkruimten.
Bij collectief particulier opdrachtgeverschap kan ook een deel van de woningen als huurwoningen worden uitgevoerd. Als de huurder vanaf het begin betrokken is bij het project is het als huurder toch mogelijk invloed uit te oefenen op de woning. Meestal wordt bij dergelijke projecten de hulp van een investeerder ingeroepen, soms één van de betrokkenen, soms een commerciële partij, bijvoorbeeld in de vorm van een achtervang.
Mocht je geïnteresseerd zijn in het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), dan kun je als je een locatie gevonden hebt starten met het werven van deelnemers. Je buigt je over de organisatieopzet en maakt met de verschillende deelnemers een plan van aanpak en een programma van eisen.
Als je zelf een goede organisator bent is dat mooi voor het opstarten van een dergelijk project, maar schakel anders vroegtijdig hulp in voor de begeleiding, je architect helpt je verder.
Eerst zul je je moeten oriënteren op een locatie. Bij CPO is het belangrijk welke uitgangspunten je hierbij wilt hanteren en wat de financiële mogelijkheden zijn. Daarna kun je je concentreren op jouw wensen, deze kun je uitwerken in een globaal programma van eisen. In zijn meest basale vorm is dat een vel papier waarop je aangeeft hoeveel slaapkamers en badkamers je wilt, verder eventueel hoe groot de ruimtes moeten zijn, wat je belangrijk vindt aan het huis en welke voorzieningen aangebracht moeten worden, enzovoorts.
Een plan van aanpak geeft je houvast bij de realisatie van je project. De verschillende fasen van het project worden hierin uiteengezet evenals het budget. Tegelijkertijd kun je je oriënteren op de verschillende partijen die bij het proces betrokken zijn en een keuze uit verschillende aanbieders maken.
Er worden vijf ontwikkelingsfasen bij bouwprojecten onderscheiden:
Initiatieffase: Eerste ideeënfase door de initiatiefnemer. Er is nog geen sprake van concrete plannen of afspraken met andere partijen. In deze fase wordt een idee ontwikkeld wat er gebouwd zou moeten worden en op welke plek. Gezocht wordt naar enthousiaste mensen die het idee ondersteunen en naar een daarbij passende geschikte bouwlocatie. Aan het eind van deze fase is minimaal een concreet vooruitzicht op een locatie aanwezig.
Definitiefase: De eerste ideeën worden uitgewerkt tot een concreet pakket van wensen en eisen. De projectorganisatie en de daarbij betrokken partijen worden beschreven. De afspraken tussen de betrokken partijen wordt in een overeenkomst vastgelegd.
Ontwerpfase: De bij de planvorming betrokken partijen zoals bijvoorbeeld architect, constructeur en projectontwikkelaar werken het bouwplan uit. Het definitieve technische programma van eisen wordt opgesteld. Op basis hiervan maakt de architect een Voorontwerp (VO) en vervolgens een Definitief Ontwerp (DO). Ter voorbereiding van de bouw worden bestek en tekeningen uitgewerkt en een aantal procedures in gang gezet (aanvraag bouwvergunning, aanbesteding e.d.). De bouw zelf is nog niet gestart.
Realisatiefase: De periode vanaf start bouw tot en met de oplevering van het project.
Beheerfase: Start na oplevering en ingebruikname van het gebouwde. Onderdeel van de beheerfase is onder andere de organisatie van het onderhoud op korte en lange termijn.
Laten we beginnen te constateren dat niet iedereen geschikt is om zelf een huis te (laten) bouwen. Er gaat al gauw een jaar of meer overheen voordat je woning er staat; het is een intensieve periode. Wil je je woning geheel naar eigen wensen en tegen acceptabele kosten laten bouwen, dan kost je dat veel energie. Maak daarom vooraf een welbewuste afweging of je het allemaal de moeite waard vindt. Zet je mogelijkheden af tegen het kopen van een bestaande woning of een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar.
Zelf ontwikkelen kan echter een oplossing zijn als er geen woningaanbod naar wens is, als je het huis van je dromen wilt bouwen, prijzen te hoog zijn of je specifieke wensen hebt. Het voordeel van zelf bouwen is dat je maximaal invloed uit kunt oefenen, een woning kan veel beter volgens jouw eigen wensen worden gebouwd dan wat het resultaat is bij een woning van een ontwikkelaar. Consumentgericht bouwen beperkt de mogelijkheden om je eigen wensen te realiseren, je kunt niet op alle onderdelen invloed uitoefenen. De zelfontwikkelaar krijgt doorgaans veel huis voor zijn geld.
Als je eigenaar bent van een perceel bouwgrond kunt je ook overwegen een cataloguswoning te bouwen. Je zoekt een volledig ontworpen woning uit een catalogus en omzeilt op die manier de tijd, geld en moeite van het ontwerptraject. Voor het realiseren van jouw wensen zul je dan compromissen moeten sluiten, de onderdelen zullen ingevoerd moeten worden en architectonisch hoogstaand zijn deze woningen over het algemeen niet. Het ontwerp is natuurlijk niet voor jouw specifieke locatie gemaakt. Dit laatste is vanwege het klimaat op Curaçao, en daarmee het binnenklimaat in huis, echt van groot belang. Hoe een architect omgaat met het gedoseerd toelaten van wind en het afschermen van de zon zonder bijvoorbeeld het uitzicht geweld aan te doen maakt op Curaçao net het verschil tussen een geweldig en koel huis en een plek waar je graag weg bent.
Voor betere architectonische kwaliteit kun je overwegen een ladenplan te kopen geschikt voor jouw bouwlocatie. Ladenplannen zijn ontwerpen van architecten die eerder zijn gerealiseerd voor een andere (particuliere) opdrachtgever op een andere locatie. Hetzelfde nadeel geldt met ladenplannen als met cataloguswoningen; je woning wordt niet geheel naar jouw eigen wensen gebouwd en het ontwerp is niet voor die specifieke locatie gemaakt. Dit is zoals eerder gezegd vanwege het klimaat op Curaçao, en daarmee het klimaat in huis, van groot belang. Omdat je waarschijnlijk maar één keer de kans krijgt een woning naar je eigen inzichten te bouwen, kan dit een gemiste kans zijn.
Het plan van aanpak is een uitwerking van de plannen die je hebt en hoe je deze wilt realiseren. Je zult nu jouw woonwensen moeten vertalen in een Programma van Eisen (PvE) en moeten bepalen langs welke weg je jouw woning laat ontwerpen of bouwen (via een architect, een aannemer of op een andere wijze). Ook is het van belang inzicht te krijgen in de relatie tussen je woonwensen en je budget. Bovendien is het verstandig te bekijken hoe je voorinvesteringen gefinancierd kunnen worden, hoe risico’s afgedekt zijn en welke afspraken je maakt met de verschillende partijen die erbij betrokken zijn. Voor al deze vragen pleeg je overleg met je architect.
Om alles in goede banen te leiden maak je een organisatieopzet en een planning. In de organisatieopzet bepaal je welke partijen betrokken zijn in het gehele proces en welke partij voor welk onderdeel de verantwoordelijkheid draagt.
Het plan van aanpak is een uitwerking van de plannen die je hebt en hoe je deze wilt realiseren. Je zult nu jouw woonwensen moeten vertalen in een Programma van Eisen (PvE) en moeten bepalen langs welke weg je jouw woning laat ontwerpen of bouwen (via een architect, een aannemer of op een andere wijze). Ook is het van belang inzicht te krijgen in de relatie tussen je woonwensen en je budget. Bovendien is het verstandig te bekijken hoe je voorinvesteringen gefinancierd kunnen worden, hoe risico’s afgedekt zijn en welke afspraken je maakt met de verschillende partijen die erbij betrokken zijn. Voor al deze vragen pleeg je overleg met je architect.
Om alles in goede banen te leiden maak je een organisatieopzet en een planning. In de organisatieopzet bepaal je welke partijen betrokken zijn in het gehele proces en welke partij voor welk onderdeel de verantwoordelijkheid draagt.
Bij een collectief project (CPO) is het belangrijk dat de taken en verantwoordelijkheden duidelijk verdeeld zijn; er moet besloten worden wie bijvoorbeeld beslissingsbevoegd is en wie de rekeningen betaald. Alle onderdelen van het proces worden verwerkt in de planning.
Bij een collectief project is het vaak wenselijk om een stichting of vereniging op te richten die ook als rechtspersoon kan fungeren. Deze rechtspersoon is dan het formele aanspreekpunt voor alle betrokken partijen en functioneert vaak ook als opdrachtgever.
Omdat het bij een collectief project lastig is de verschillende individuele wensen te combineren en gemeenschappelijke standpunten te bepalen, wordt hiervoor vaak een architect of communicatie adviseur ingeschakeld, zelfs al bij het opstellen van een plan van aanpak. Daarbuiten is het vanwege het ingewikkelde proces in ieder geval verstandig om advies in te winnen bij bijvoorbeeld koperadviseurs, notarissen of kostendeskundigen. Onder ‘Dienstverleners’ zijn een aantal van deze partijen te vinden.
Wie zelf zijn huis wil bouwen, is soms langdurig bezig met het zoeken van een geschikte locatie. Via de lokale makelaars kunt je het beschikbare aanbod van bouwgrond bekijken. Projectontwikkelaars hebben op de grotere ontwikkelingslocaties vaak een verkooppunt. Vindt je niet wat je zoekt maar heb je wel een duidelijk beeld in welke buurt je zou willen bouwen, vraag dan bij een lokale horecagelegenheid of zij bekend zijn met daar te koop staande kavels en vraag verder. Of praat erover met iedereen die je tegenkomt.
Curaçao kent 3 typen terreinen:
- Eigendomsgrond, zoals de naam al zegt, is volledig eigendom van degene op wiens naam het staat. Dat is terug te zien in de prijs van een dergelijk terrein of huis dat daarop is gebouwd.
- Erfpachtgrond wordt verpacht door de overheid voor een periode van maximaal 60 jaar. Voor de uitgifte van nieuwe erfpachtgrond is inschrijving als wachtlijst kandidaat ten behoeve van eigen woningbouw noodzakelijk. Het feit dat een huis op erfpachtgrond staat doet niets af aan de kwaliteit van het woongenot. Erfpachtgrond zonder bebouwing mag officieel niet verkocht worden. De ‘aankoopprijs’ van bestaande erfpachtgrond is beduidend lager dan van eigendomsgrond. Ook bestaat de mogelijkheid de grond aan het einde van de pachtperiode over te laten gaan in eigendomsgrond, informeer vooraf of de kavel daarvoor in aanmerking komt.
- Huurgrond wordt gehuurd van de overheid en biedt de minste zekerheid. Over het algemeen worden er geen nieuwe woonhuizen op huurgrond gebouwd.
Als je een kavel koopt dan betekent dat meestal niet dat je kunt doen en laten wat je wilt. Vaak geldt er een uitgebreid pakket van randvoorwaarden. Voordat je tot aankoop overgaat, dien je na te gaan welke bestemming op de grond rust, of de grond bouwrijp wordt opgeleverd, hoe de bodemgesteldheid is en welke gevolgen dat heeft voor de bouw. Veel van deze informatie is vaak bij de dienst ruimtelijke ordening (ROP) beschikbaar. Ga daar ook na of er plannen bestaan voor de omgeving van de beoogde kavel.
De prijs van grond verschilt per locatie. De kavelprijzen verschillen per regio of zone, waarbij de rand direct langs de zee over het algemeen als duurste uit de bus komt. Kavels met zeezicht en hoger gelegen kavels die een constante bries ontvangen zijn ook heel populair. Kavels in de stad en andere centraal gelegen kavels zijn doorgaans wat duurder dan op het platteland.
Bekende verkavelingsplannen of wijken met beschikbare kavels zijn van oost naar west o.a.: Santa Barbara, Seru Boca Estate, Jan Thiel, Jan Sofat, Zuurzak, Sun Set Heights, Blue Bay, Grote Berg, Harmonie, Coral Estate, Fontein, Cas Abao, San Juan, Jeremi …
Of gaat u liever voor grond in het landelijk gebied? Pas dan op voor ‘conserveringsgrond’ en ‘open land’, dit zijn grondcategorieën waarop niet of zeer beperkt gebouwd mag worden.
De realisatie van een groter collectief particulier project heeft veel voeten in de aarde, er moet met veel wensen rekening worden gehouden. Vaak wordt in dit soort ingewikkelde gevallen in overleg met de architect een ervaren communicatieadviseur ingeschakeld. Het voordeel van een collectief project is dat er schaalvoordelen optreden die de kosten drukken.
Bij collectieve projecten dient er door de deelnemers goed te worden nagedacht over hoe de toewijzing van de woningen wordt geregeld en hoe zij hun individuele wensen willen realiseren.
Samen met je medebewoners zul je in een collectief project beslissingen moeten nemen. Deze beslissingen worden genomen door een vereniging of stichting. Bij een stichting wordt onder de bewoners een stichtingsbestuur gekozen. Deze neemt de gezamenlijke beslissingen. De vereniging als rechtsvorm is democratischer: iedereen heeft inspraak. Het nadeel is dan wel dat de besluitvorming traag is. Verwar een vereniging niet met de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze is alleen voor het beheer en kan niet als rechtsvorm optreden. Om tijdens het ontwerp goed geïnformeerd te blijven over de te nemen beslissingen is een goede communicatie met je medebewoners een must. In het digitale tijdperk waarin we leven is communicatie een stuk eenvoudiger geworden. Met ‘virtuele kantoren’ kunt je gezamenlijk al je projectinformatie (documenten, berichten, afbeeldingen enz.) organiseren. Iedere bevoegde kan dan eenvoudig de informatie van de bouw raadplegen.
Het Programma van Eisen is een wat zware term voor wat in feite je wensen zijn die je hebt ten aanzien van je nieuwe huis. In het Programma van Eisen (PvE) maak je een opstelling van voor de hand liggende zaken zoals het aantal (slaap)kamers of de keuze tussen een open en een gesloten keuken. Het is bij het opstellen van het PvE ook handig dat je rekening houdt met eventuele toekomstige veranderingen, zoals gezinsuitbreiding. Misschien wil je ook wel rekening houden met het gebruiksgemak van je woning op je oude dag. In dat geval kunt je een slaapkamer op de begane grond bouwen. Ook technische wensen kunnen in het PvE worden opgenomen: of en zo ja welke airconditioning- of alarminstallatie je wilt toepassen. Laat je in al deze zaken goed informeren voordat je de architect aan het tekenen zet. Een PvE kan ook worden uitgebreid met een programma van wensen. Hierbij geef je aan welke uitstraling de woning moet hebben en hoe je jouw woning in je hoofd hebt. Bijvoorbeeld een sobere en doelmatige, maar niet saaie en hoekige woning. Zoek referentiemateriaal op, zodat je aan jouw architect kunt laten zien wat je bedoelt. De architect ontwerpt dan jouw woning aan de hand van door jouw opgestelde eisen en wensen. Het PvE zegt ook iets over het budget. Probeer een financieel plaatje te schetsen met een streefbedrag en een maximaal te besteden bedrag. Als iedereen zich daaraan houdt moet het goed komen. Controleer dat van tijd tot tijd.
Een manier voor het selecteren van een architect is het bekijken van referenties: spreken jouw de ontwerpen die de architect eerder heeft gemaakt aan? Ook belangrijk is dat het klikt tussen jou en de architect. Gedurende een langere periode zul je tenslotte nauw met elkaar samenwerken. Zie voor meer informatie de handleiding: ‘Hoe selecteer je een architect’ op deze site.
Voordat je samenwerkingsafspraken met je architect maakt, is het verstandig je wat verder te verdiepen in de mogelijkheden. Hierover leest je meer op de website van de Bond van Nederlandse Architecten (BNA). Let wel dat de Curaçaose situatie in het bouwtraject niet helemaal vergelijkbaar is met de Nederlandse situatie! De architect is je belangrijkste adviseur, als je vragen hebt is het verstandig om eerst met hem te overleggen. Als je je nog niet helemaal zeker voelt, bijvoorbeeld voor het maken van samenwerkingsafspraken met je architect, is het raadzaam om externe hulp in te roepen.
De architect start met het maken van een onderzoek naar de haalbaarheid van een door jou opgesteld programma van eisen (PvE) om te kijken wat allemaal mogelijk is binnen je budget. Na toekenning van de opdracht maakt hij, aan de hand van dit PvE, een VoorOntwerp (VO). Aan de hand van het VO wordt een begroting opgesteld om het bouwbudget en het ontwerp op elkaar af te stemmen. In de fase van het Definitief Ontwerp (DO) wordt het VoorOntwerp gedetailleerder uitgewerkt. Er wordt ondermeer bepaald welke materialen worden gebruikt, de draagconstructie kan worden doorgerekend, de brandveiligheid getoetst. Op basis van het DO wordt de bouwaanvraag verder voorbereid en worden bestek en bestektekeningen gemaakt.
Duurzaam bouwen is in de afgelopen jaren steeds meer gemeengoed geworden. Sommige duurzame ontwikkelingen zijn door middel van initiatieven van pioniers de afgelopen jaren al in de dagelijkse bouwpraktijk doorgedrongen. Dit is vaak mogelijk omdat de ingrepen niet of nauwelijks merkbaar verschillend zijn in vergelijking met de vroegere nieuwbouw. Dit verschijnsel komt vaker voor in de duurzame bouw. Je zult weinig verschil merken tussen een tropisch hardhouten kozijn of een houten kozijn met een FSC-keurmerk.
Je woning duurzaam (laten) bouwen kan besparingen op de elektriciteits- en waterrekening met zich meebrengen die behoorlijk kunnen oplopen. Je zult wel moeten investeren in de eerste aanschaf, deze is vaak (maar zeker niet altijd) duurder dan bij conventionele bouw. De meerprijs verschilt per object; laat je informeren over de meerwaarde die het object kan opleveren. Niet alleen de voor de hand liggende voordelen spelen hierbij een rol, ook de secundaire voordelen kunnen een meerwaarde zijn. Met een goed geïsoleerd dak bespaart je niet alleen op de energierekening van de airco, maar houdt je ook de warmte buiten tijdens warme zomerdagen. Een ander voorbeeld: ‘passief’ bouwen resulteert in een laag energieverbruik en heeft als voordeel dat het prettig koel aanvoelt in huis. Naast eventuele praktische en economische voordelen speelt ook het ideologische voordeel mee. Een beter milieu begint immers bij jezelf.
Het woord domotica is samengesteld uit het Latijnse ‘domus’ wat ‘huis’ betekent en het woord ‘telematica’ dat een samentrekking is van telecommunicatie en informatica. In een woning bevindt zich een grote diversiteit aan bedienelementen om verlichting, klimaatregeling, audio-/videoapparatuur en beveiliging te bedienen. Wanneer je weloverwogen van deze toekomst zekere techniek gebruik maakt kan elke dag voor meer comfort zorgen. De keuze voor een bestaand of nieuw domoticasysteem dient gebaseerd te zijn op je persoonlijke voorkeuren.
Voor de controle over je gehele woning zijn aanraakschermen comfortabel. Eén aanraakscherm kan alle afstandsbedieningen in huis vervangen. Dit is een comfortabele oplossing voor een thuiscinema vooral in combinatie met licht-, gordijn- en projectieschermsturing. Het aanraakscherm kunt je ook gebruiken voor internet en e-mail toegang.
Met een domoticasysteem kunt je ook de verlichting eenvoudig en centraal regelen. Dit is belangrijk, want de kleur, de intensiteit en de plaatsing van de verlichting bepalen in hoge mate de sfeer van een ruimte. Met een domotica-scenario kunt je met een simpele handeling al je verlichting in een zelf samengestelde setting brengen.
Domotica integreert ook met alle bestaande en nieuwe audio- en videoapparatuur. Digitaal opgeslagen beeld en geluid is daarmee overal in huis beschikbaar. Het wisselen van een CD of DVD behoort tot het verleden.
De bediening van een domoticasysteem is zeer eenvoudig. Deze wordt volgens jouw persoonlijke wensen geprogrammeerd, een korte instructie maakt een handleiding veelal overbodig.
In de praktijk is het vaak prettig om op afstand de status van je woning uit te kunnen lezen. Controle over je huis is altijd mogelijk, eventueel ook via je mobiele telefoon.
Hebt je plannen voor nieuwbouw of een grondige verbouwing van een woning dan is toepassing van of voorbereiding op domotica meestal kostenefficiënt mogelijk.
De belangrijkste vergunning die je moet hebben is de bouwvergunning. Deze moet je aanvragen voordat je kunt bouwen. De eis is dat je voldoet aan de regels van het Eilandelijk Ontwikkelingsplan (EOP) en het lokale Bouwbesluit, waarin de minimum technische voorschriften staan.
De aanvraag wordt getoetst en beoordeeld door de eilandsdienst ROP (vroeger DROV), via de afdeling Bouw- en Woningtoezicht. Daarnaast kan het zijn dat een projectontwikkelaar van een verkavelingsplan eisen stelt ten aanzien van het uiterlijk van de voorgestelde bebouwing.
In sommige gevallen zijn aanvullende vergunningen nodig. Wanneer je een bestaand gebouw wilt slopen ten behoeve van een nieuwe woning heb je een sloopvergunning nodig. Voor iedere bouwaanvraag dien je leges te betalen, de eerste helft bij de aanvraag, de tweede helft bij het ophalen van de vergunning.
Tijdens de totstandkoming van het ontwerp vindt vaak meerdere keren (voor)overleg plaats met overheidsinstellingen, welstand, nutsbedrijf, brandweer e.d. om het ontwerp aan de eisen van deze partijen te toetsen.
De meeste ontwikkelaars hebben voor hun verkavelingsplan een welstandsnota laten opstellen. Daarin moet zo concreet mogelijk aangegeven zijn wat de welstandseisen zijn. Is er geen welstandsnota, dan kan er niet serieus op welstand worden beoordeeld. Voor de beoordeling buigt een welstandscommissie van de ontwikkelaar zich over je plannen, voorwaarde is dat je aanvraag voldoet aan redelijke eisen van welstand. Deze eisen zijn te vinden in een welstandsnota die men meestal bij het verkoopkantoor kan opvragen.
Om een gunstige prijs te krijgen zul je offertes moeten aanvragen bij verschillende aannemers. Je kiest een beperkt aantal aannemers waarmee je echt zou willen samenwerken omdat in principe de aannemer met het laagste bod de opdracht krijgt.
Een aannemer maakt zijn offertes vaak aan de hand van een elementenraming. Alle onderdelen en arbeidskosten voor de montage van het gebouw worden hierin apart berekend. Houdt er rekening mee dat de hoofdaannemer voor diverse onderdelen onderaannemers zal inschakelen. Door zelf een offerte aan te vragen voor de werkzaamheden van een loodgieter, elektricien of schilder kun je beoordelen of de offerte van de hoofdaannemer voor deze onderdelen reëel is. Wanneer het verschil in prijs groot is, kun je bij een bouwteam de hoofdaannemer aanspreken op het prijsverschil. Als dat niet het gewenste resultaat oplevert kun je overwegen dat onderdeel apart uit te besteden. Bij aparte uitbesteding aan een onderaannemer is een goede afstemming met de hoofdaannemer noodzakelijk. Dit vergt goede communicatie en organisatie van jouw kant.
Overigens wordt vaak een aanbesteding zoals hierboven omschreven bij individuele woningen niet gehouden. Het is namelijk ook mogelijk nog tijdens de totstandkoming van het bouwplan een ‘bouwteam’ te vormen met 1 aannemer op basis van een zogenaamde afstandsverklaring. Het voordeel van een bouwteam is dat je als opdrachtgever eerder zicht op de uiteindelijke bouwkosten hebt. Een nadeel kan zijn dat minder sprake is van marktwerking. Er is voor de aannemer weinig aanleiding om nog met scherpe prijzen te komen.
Een vooral in Nederland gangbare betalingsprocedure van een aannemer, kan gedurende de bouw in 6 bouwtermijnen plaatsvinden:
- 10% voordat wordt begonnen met de aanleg van de fundering
- 20 % als de grondvloer gereed is (30 % voor een woning met één laag).
- 20 % als de verdiepingsvloer gereed is.
- 20 % na het waterdicht maken van de woning (30 % voor éénlaagswoning).
- 20 % na het gereed komen van de wandafwerking.
- 10 % na de definitieve oplevering.
Wees ervan bewust dat je aannemer een andere betalingsprocedure kan hanteren.
Uitdrukkelijk wil ik vermelden dat het vooraf betalen van aannemers, onderaannemers of werknemers, of het nu materiaal-, huur- of werkkosten betreft, hier op Curaçao normaal gesproken vragen is om problemen. Betaal altijd achteraf of weet welk risico je neemt!
Het is nog veel belangrijker dan in Nederland er voor te zorgen dat de directievoering en het toezicht op de bouw goed zijn geregeld. Controle is een essentieel onderdeel van het bouwen. Zonder controle kom je later voor grote, meestal onaangename verrassingen te staan. Dubbelcheck alles en iedereen. Voor het toezicht wordt vaak de architect ingeschakeld, in overleg met hem kan ook een externe opzichter worden aangesteld.
Tijdens de realisatie kan in overleg met de aannemer nog worden gesproken over de verdere afwerking van de woning. Beter en goedkoper is het om jouw wensen, vóór de aanbesteding plaatsvind, zoveel mogelijk in geschreven bestek en tekeningen vast te laten leggen. Alle wijzigingen of aanvullingen tijdens de bouw kosten onevenredig veel geld. Aannemers zijn er dol op.
Als de aannemer zijn werk heeft afgerond, vindt de oplevering plaats. Je kunt ervoor kiezen een deel van de werkzaamheden niet aan de aannemer op te dragen. In dat geval bouw je na oplevering zelf bepaalde zaken af (keuken, sanitair, e.d.). Tijdens de planuitwerking van de bouw kun je alvast nadenken over de inrichting van je woning en je tuin of buitenruimte, zodat deze inrichting kort na de oplevering kan worden uitgevoerd.
Bijna altijd is er na de oplevering sprake van een aantal gebreken. Deze behoren tijdig door de aannemer te worden verholpen. De afhandeling neemt enige tijd in beslag. Het is verstandig om je bij de oplevering van je woning door derden te laten adviseren. Een professional kan onzichtbare gebreken voor je opsporen en adviseren over de te nemen stappen.
Geregeld laten individuele opdrachtgevers het onderhoud in eerste instantie op zijn beloop. Bij een groter project kan een beheerorganisatie (bijvoorbeeld een Vereniging van Eigenaren of een kopers vereniging) worden opgezet die verantwoordelijk is voor het onderhoud van de woningen en eventuele verdere gemeenschappelijke zaken. In dat verband kunnen afspraken worden gemaakt over klachtenafhandeling, sociale regels, het financiële beheer en de praktische organisatie, zoals het beleggen van bijeenkomsten, het rondsturen van uitnodigingen en het notuleren van vergaderingen. Bij gestapelde woningbouw (bijvoorbeeld appartementen) is een Vereniging van Eigenaren verplicht. Bij grondgebonden woningen kan het beheer en onderhoud een individuele aangelegenheid blijven maar dat is niet altijd gewenst.
Een belangrijk argument voor collectief opdrachtgeverschap is het economische voordeel. Met collectief particulier opdrachtgeverschap kunt u tot 25 % op de totale bouwkosten besparen ten opzichte van individueel particulier opdrachtgeverschap. Net als bij de alledaagse boodschappen in de supermarkt is het voordeliger om een grote hoeveelheid van hetzelfde product te kopen dan één enkel product en loont het om te shoppen. Via collectief particulier opdrachtgeverschap kun je besparingen realiseren door een gezamenlijke ontwerpopdracht aan een architect te verlenen, een gezamenlijke aanvraag voor nutsvoorzieningen, een gezamenlijke aanbesteding of een gezamenlijke aanvraag voor de bouwvergunning te organiseren. Een nadeel is dat je een deel van je keuzevrijheid zult moeten inleveren.
Met behulp van een investeringsbegroting kun je schatten wat de kosten zullen zijn voor jouw woning. Naarmate je vordert in je planvorming wordt de investeringsbegroting steeds gedetailleerder en nauwkeuriger. Globaal bestaan de investeringskosten uit grondkosten (1.), bouwkosten (2.) en bijkomende kosten (3.). Eventueel begroot je ook nog onvoorziene kosten (4.)
Het bedrag dat je kunt of maximaal zou moeten besteden aan grondkosten is uiteenlopend (10 tot 15 % van de totale kosten, 25-45% in het ergste geval). In de duurdere wijken zal deze kostenpost hoger liggen dan in de binnenlanden. Bij aankoop van een stuk bouwgrond moet je eventueel rekening houden met extra kosten voor het bouwrijp maken en voor de aanleg van infrastructurele voorzieningen. Als in een verkavelingsplan een projectontwikkelaar de verkopende partij is, dan zijn deze extra kosten doorgaans opgenomen in de aankoopsom van de grond.
De grootste investeringspost zijn de bouwkosten (60 tot 65 % van de totale kosten). Het is daarom verstandig om de bouwkosten al in een vroeg stadium goed in te schatten. Dit kan in het prille begin door middel van kengetallen en vaak tijdens het ontwerpproces door een kostendeskundige, de architect of eventueel een aannemer.
De bijkomende kosten vormen ongeveer 15 tot 25 % van de totale kosten. Bij een volledige opdracht is het architectenhonorarium de grootste post van de bijkomende kosten. Tijdens de planuitwerking moet je ook rekening houden met andere (advies)kosten voor bijvoorbeeld de constructeur, de installatieadviseur of de bouwkostendeskundige. Het betalen van precario (kosten voor het plaatsen van een bouwkeet op gemeentegrond) en leges (kosten voor de aanvraag van bouwvergunningen) aan de gemeente zijn onderdelen van de heffingskosten. Onder de bijkomende kosten horen ook de verzekeringen en de risicoverrekening (zie: Risico afdekken), de aanloopkosten (verhuiskosten, dubbele woonlasten etc.) en de financieringskosten. De financieringskosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de financiering van het project: de afsluitkosten voor een geldlening, renteverlies, notariskosten en eventueel verkoopkosten van niet-verkochte woningen in een collectief project.
De bijkomende kosten worden vaak niet volledig begroot door particuliere opdrachtgevers. Ook kunnen niet altijd alle bijkomende kosten door middel van een hypothecaire lening worden gefinancierd.
Tot slot is het ook aan te bevelen 5-10 % van de totale kosten te reserveren voor onvoorziene uitgaven. Dit zijn bijvoorbeeld planwijzigingen tijdens het ontwerpproces of tegenvallers bij de uitvoering. Deze post vormt in feite een onderdeel van de bijkomende kosten.
Het bouwproces is complex, en fouten sluipen gemakkelijk naar binnen, vooral bij wijzigingen. Materiaalgebreken, uitvoeringsfouten of ontwerpfouten zijn concrete risico’s waarmee je rekening moet houden bij het bouwen van je eigen huis. Met een Construction All Risk (CAR) verzekering kunt je deze risico’s afdekken. De verzekering wordt bij voorkeur afgesloten door de opdrachtgever maar in de praktijk gebeurt dat ook vaak door de uitvoerende aannemer en wordt dan via de prijsopgave in rekening gebracht. Wanneer je een deel van je huis zelf bouwt is het verstandig met de aannemer hierover vroegtijdig afspraken te maken en zelf de CAR-verzekering af te sluiten.
In de praktijk zul je als particulier opdrachtgever waarschijnlijk meer met kleinere aannemersbedrijven werken dan met grote. Om het risico van extra kosten, bij vertrek of faillissement van je aannemer, zoveel mogelijk te vermijden is het verstandig om nooit geld vooruit te betalen. Indien er vooraf materialen gekocht moeten worden kunt je deze het best zelf bestellen en betalen, en naar jouw bouwterrein laten transporteren.
Het risico van eventuele tussentijdse prijsstijgingen van materiaal, materieel en personeel wordt de risicoverrekening genoemd. Let bij het bestuderen van de offerte op welke partij dit risico draagt. Je kunt het beste dit risico overdragen aan de aannemer, zodat je later niet voor verrassingen komt te staan. De kosten hiervoor worden meestal bepaald aan de hand van een percentage op de aannemersbegroting.
Het, bij de aankoop van bouwkavels en nieuwbouwwoningen in Nederland financieel gunstigere, ‘Vrij Op Naam’ (V.O.N.) wordt feitelijk niet gebruikt op Curaçao. Hier wordt als vanzelfsprekend en meestal zonder expliciete vermelding overal K.K. (Kosten Koper) toegepast. Bij K.K. moet de koper alle bijkomende kosten zelf betalen. Hierbij moet je denken aan overdrachtsbelasting, notariskosten, etc. Dit is in totaal al gauw 4,5-6% voor een leveringsakte en 1-2% voor een hypotheekakte. Voor een nauwkeuriger berekening verwijs ik naar de calculator op de site van Burgers & Fung-A-Loi notarissen onder Kosten Koopakte.
Bij de aankoop van een stuk grond teken je eerst de koopakte ofwel de voorlopige koopovereenkomst. ‘Voorlopig’ betekent niet dat je ieder moment van de koop af kunt zien, het slaat op de ontbindende voorwaarden – meestal financieel – die in het contract zijn opgenomen. De koopakte wordt opgestuurd naar de notaris, die vervolgens de akte van levering opstelt en ondertekent mits de hypotheekakte in orde is. Zodra de akte van levering is ondertekend sta je in het Kadaster te boek als eigenaar van het stuk grond.
Om je plannen te realiseren is er meestal financiering nodig. Banken en hypotheekadviseurs zijn daarvoor de aangewezen partij. Bij sommige instellingen kunt je je hypotheek al inzetten tijdens de planvoorbereidingskosten, maar het is niet zelden dat de hypotheek pas wordt verstrekt als men bouwvergunning heeft. Het nadeel bij vroegtijdig afsluiten van een hypotheek is echter dat je gebonden bent aan de hypotheek. Dit is een risico als er onzekerheid is over de doorgang van het project. Bovendien heb je de lasten van de woning waarin je op dat moment nog woont. Je kunt kiezen om de planvoorbereidingskosten uit eigen zak te financieren of een normale lening aan te vragen voor deze kosten. Een hypotheek wordt dan pas ingezet bij de aankoop van de grond.
De maximale hoogte van de hypotheek hangt af van je inkomen. Met een maximum hypotheekrente van 6 % kunt je een hypotheek aanvragen van ongeveer vier keer je bruto jaarinkomen. Je mag maximaal 1/3 van je maandelijkse inkomen uitgeven aan rente en aflossing. Op Curaçao ligt de rente (±6%) een aantal procenten hoger dan in Nederland gebruikelijk is en wordt de looptijd vaak wat korter vanwege de afbetalingslimiet (meestal tot 65 of 70 jaar) waardoor de maandelijkse kosten gemiddeld genomen wat hoger zijn.
Voor eigen woningbezitters is het goed te weten dat de rentelasten bij de belasting in aftrek gebracht kunnen worden. Voor hypotheken geldt dat woningbezitters maximaal 27.500 NAf jaarlijks aan hypotheekrente mogen aftrekken. Dit bedrag is inclusief de premies die betaald worden voor een overlijdensrisicoverzekering die verbonden is aan de lening. Ook andere kosten die verband houden met de lening zijn aftrekbaar. Denk daarbij aan de afsluitprovisie die de bank in rekening brengt, de taxatiekosten van de woning waar de bank om vraagt en de kosten van de hypotheekakte. Niet aftrekbaar zijn de verschuldigde overdrachtsbelasting (4%) en de notariskosten die betrekking hebben op de akte van levering.
Onderhoudskosten van een eigen woning zijn aftrekbaar tot een bedrag gelijk aan 2% van de waarde van de woning zoals toegepast bij de bepaling van de grondbelasting. Deze aftrek is gemaximeerd tot een bedrag van 3.000 gulden. Als de woning is gekenmerkt als een monument in de zin van de eilandelijke monumentenverordening dan geldt deze maximering niet. De onderhoudskosten zijn dan onbeperkt aftrekbaar.
Een hypotheek voor de aankoop van een tweede woning, zoals een vakantiewoning, is niet aftrekbaar en dat geldt dan ook voor de onderhoudskosten. Wel geldt een mogelijkheid van aftrek van consumptieve rente van 2.500 gulden voor ongehuwden en 5.000 voor gehuwden. Alle genoemde bedragen en percentages zijn onder voorbehoud van eventuele wijzigingen.
Collectieve opdrachtgevers kampen met grotere financiële risico’s dan individuele opdrachtgevers. Extra maatregelen nemen om deze risico’s in te perken is verstandig. Bij het financieren van een collectief plan is een degelijke achtervangconstructie een gangbare maatregel. Met deze back-up constructie neemt een projectontwikkelaar/financier een deel van het project over op het moment dat er onverhoopt medebewoners uit het project stappen. Ook de woningen waar nog geen bewoners voor zijn gevonden kunnen met deze achtervang toch gerealiseerd worden. Tot slot kan deze partij ook de planvoorbereidingskosten uit handen nemen van jouw en je toekomstige buren. Bij een mislukking van het project zit je dan niet met een financieel debacle.
Echte subsidies voor particuliere opdrachtgevers zijn er op Curaçao niet. De Stichting Monumentenfonds Curaçao verstrekt restauratiefinancieringen in de vorm van subsidies en leningen aan particulieren en organisaties die een beschermd monument willen restaureren of onderhouden. Zie het vooral als een gunstige lening, waarbij wel verantwoording afgelegd dient te worden over wat er wordt gebouwd. Ook verstrekken zij informatie en advies op het brede gebied van de monumentenzorg, ondermeer over de financiële en bouwkundige aspecten van restauratie en onderhoud van monumenten.
Bij het bouwen van je eigen droomhuis zou de architect je belangrijkste adviseur moeten zijn. Hij is de aangewezen persoon om jouw wensen op papier te zetten. Wees daarom kritisch. Een goede klik tussen jou en je architect is van wezenlijk belang voor het slagen van je project. Er zijn architecten die het als hun taak zien om de opdrachtgever zo breed mogelijk te adviseren, anderen zijn er alleen op uit om zo snel mogelijk het eigen ontwerp te realiseren.
Het bouwen van een huis is ingewikkeld en met veel dingen moet rekening worden gehouden. Een constructeur draagt zorg voor een stabiele constructie, voorkomt scheurvorming en draagt bij aan een economisch verantwoord bouwproces. Om de bouw- en investeringskosten vroegtijdig in te kunnen schatten en tijdens het hele proces onder controle te houden is een bouwkostenadviseur onontbeerlijk. Water en energie zijn duur en niet altijd stabiel aanwezig op het eiland en rechtvaardigen het inschakelen van deskundigen om hier deugdelijk en efficiënt mee om te gaan.
Over het algemeen vraag je een offerte aan bij verschillende aannemers waarmee je zou willen samenwerken, daarna krijgt de laagste bieder de opdracht. Je kunt ook al tijdens de ontwerpfase met een aannemer in zee gaan, dat heet dan een bouwteam. Het voordeel van een bouwteam is dat je meer inzicht hebt in de uiteindelijke kosten, het nadeel is dat je waarschijnlijk meer geld kwijt bent dan wanneer de prijs in competitie tot stand komt.
Als alternatief voor het zelf ontwikkelen van een huis zou je ook kunnen kiezen voor een woning uit een zogenaamde catalogus. Aanbieders van deze mogelijkheid leveren vaak ook de aannemer voor de bouw van het huis. Er zijn echter geen kant en klare systeembouwers op het eiland en elk bouwpakket dient dus te worden geïmporteerd.
Traditioneel kopen ontwikkelaars grond, produceren een verkavelingsplan en leggen vervolgens de benodigde infrastructuur aan. Soms wordt als voorbeeld een aantal woningen ontworpen en gebouwd. Maar ook op Curaçao gaan de ontwikkelaars steeds verder. Steeds meer wordt de bewoner betrokken bij de bouw van zijn of haar woning en woonomgeving. Consumentgericht bouwen raakt in trek.
Op de locatie van verkavelingsplannen bevindt zich over het algemeen een verkoopkantoor dat informatie geeft en daarbij kun je vaak direct de locatie bezoeken.
In feite is er op Curaçao sprake van één corporatie, en deze heeft een wat andere insteek dan de Nederlandse. De Fundashon Kas Popular (FKP) is een publieke woningbouwcorporatie die zich voornamelijk bezig houdt met de bouw, verhuur en verkoop van (volks-)woningen maar ook van middenstandswoningen. Verder verstrekken ze hypothecaire leningen en begeleiden particulieren bij de bouw van hun woning.
FKP geeft aan ook bereid te zijn tot het uitvoeren van renovaties, restauraties, grote herstelwerkzaamheden en verbouwingen van woningen, monumenten en andere gebouwen. Ze kunnen daarbij zorgdragen voor behoud, vernieuwing en administratie van onroerende goederen. Ze geven uitvoering aan beheer, exploitatie, verhuur, het innen van huur, en de bouw en verkoop van koopwoningen en doen dat ook in opdracht van derden. Ook zou FKP mogelijk voor een achtervang constructie kunnen zorgen. Dit zou interessant kunnen zijn voor collectieve bouwers en starters.
Goede bouwgrond vinden is lastig op het eiland. Het merendeel van de bouwkavels wordt aangeboden door makelaars. De grootste kans op het vinden van een kavel maak je door op internet makelaars te zoeken die ook kavels aanbieden. Bij aankoop van grond betaal je normaal geen courtage, bij verkoop wel. Deze kan uiteen lopen van 1% tot 6%, maar normaal is hier 4%. Om te vergelijken: dat is in Nederland 2% en in de USA 3%.
Zeker wanneer je in een groter collectief project een woning bouwt zijn er veel verschillende partijen bij betrokken. Een goede communicatie is daarbij van essentieel belang voor een succesvolle bouw. Daarom valt het voor jou en je toekomstige buren te overwegen een aparte communicatie-manager aan te stellen om tot een vloeiend proces te komen en vooruitgang te boeken. Misschien heb je van dit professioneel advies nog wel het meeste baat nadat het gebouw is gerealiseerd.
Woonthema’s voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap zijn onderwerpen die een bindend element kunnen vormen voor het organiseren van een bewonersgroep. De thema’s vormen ook de belangrijkste doelstelling waarom een bewonersgroep zich verenigt. Gaat het om financiële aspecten of is juist veiligheid of zorg van belang? De volgende woonthema’s zijn beproefde recepten voor het organiseren van zo’n groep. Soms vormen combinaties van thema’s een uitgelezen mogelijkheid voor geïnteresseerden.
Het tekort aan goede starterswoningen is al geruime tijd onderwerp van aandacht maar in de praktijk gebeurt er weinig mee. De traditionele methode waarbij marktpartijen en corporaties starterswoningen realiseren is vaak niet toereikend. Deze partijen hebben daar ook vaak weinig behoefte aan, en als starterswoningen wel van de grond komen is de kwaliteit soms ver te zoeken. Particulier opdrachtgeverschap kan een oplossing zijn voor het probleem. In de praktijk is gebleken dat onder particulier opdrachtgeverschap verrassend goedkope woningen gerealiseerd kunnen worden zonder kwaliteitsverlies. Wanneer de marktpartijen worden overgeslagen kan in Nederland in bijzondere gevallen tot maar liefst 40% onder de marktprijs worden gebouwd. Voorwaarde is wel dat bewoners onder collectief particulier opdrachtgeverschap te werk gaan.
50-Plussers hebben een hele wooncarrière achter de rug en weten hun woonwensen vaak goed te omschrijven. Een woning bouwen speciaal op maat is daarom extra aanlokkelijk voor deze doelgroep. De vraag naar woningen in een project met geestverwanten is groot en zal in de nabije toekomst alleen maar toenemen. Een belangrijke eis voor dit soort woningen is dat het voorzieningenniveau in de woning hoog is. Omdat dat financieel niet altijd voor iedereen haalbaar is, zijn gemeenschappelijke voorzieningen een interessante optie. Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) van een dergelijk huisvestingsproject kan op die manier tot bijzondere gebouwen leiden. Gezamenlijk kan gezocht worden naar een locatie met alle gewenste voorzieningen op loopafstand, ineens openen zich mogelijkheden die anders gesloten zouden blijven. Een ander voordeel van CPO is dat bewoners van het project de nabijheid van gelijkgestemden ook na afloop van de realisatiefase weten te waarderen.
Wat veel mensen zich niet realiseren is dat de binnenstad van Willemstad gebouwd is volgens de principes van particulier opdrachtgeverschap. Ieder pandje is door een aparte grondeigenaar gebouwd. De rooilijn was vaak bepalend en soms de maximale pandbreedte. Het resultaat zijn de wereldberoemde kleurige pandjes in de binnenstad waarvan er geen twee hetzelfde zijn, en toch vormen ze een eenheid.
De afgelopen jaren zijn er mooie voorbeelden ontstaan in Pietermaai Smal en aan de Kaya Wilson Godett. In combinaties van restauraties en nieuwbouw gaan commerciële activiteiten er mooi samen met prachtige woningen. Het resultaat is verbluffend. Kavels zijn schaars, zeker in de binnenstad. De gelukkigen die een kavel hebben weten te bemachtigen in de binnenstad moeten rekening houden met tal van restricties opgelegd door de dienst ruimtelijke ordening. De delicate historische omgeving rechtvaardigt strenge eisen aan de beeldkwaliteit.
Particulier opdrachtgeverschap hoeft niet uitdrukkelijk nieuwbouw te zijn. Door middel van herontwikkeling kunnen landhuizen, quarantaine gebouwen, kloosters, industrieel erfgoed en andere monumenten worden gerenoveerd tot nieuwe functies. Het gebouw wordt een tweede leven gegund. Deze ‘plekken met een geschiedenis’ kunnen een belangrijke inspiratie zijn voor renovatie. Industrieel erfgoed in stedelijke gebieden geeft creatievelingen de kans ruimte te ontwikkelen die niet past binnen de normale bebouwing. De teruggang van de plantages geeft de creatieveling op het platteland de ruimte tot herontwikkeling van een landhuis. Afhankelijk van de grootte van het pand kan eventueel besloten worden om collectief particulier opdrachtgeverschap (ontwikkelen van appartementen) toe te passen. Niet alleen woonfuncties maar ook werk en cultuurfuncties kunnen door herontwikkeling in particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd.
In Willemstad zijn diverse plannen in de maak om oude wijken te herstructureren. De herstructurering/vernieuwing van deze wijken heeft als doel de sociale samenhang, de integratie en de leefbaarheid te vergroten. Bewoners trekken nu de wijk uit omdat ze geen geschikte woning meer kunnen vinden. Na de herstructurering moet er voor ieder wat wils te vinden zijn. Verhuizen uit je vertrouwde omgeving hoeft niet meer. Variatie in de woonvoorraad levert tevens menging van verschillende bevolkingsgroepen op. En (zo hopen politici) een beter wederzijds begrip. Soms is dan niet het gebouw (of de wijk) het uiteindelijke doel maar de weg die ernaartoe leidt. Bewoners worden ingezet om de buurt uit het slop te trekken. Samen kunnen ze door middel van collectief particulier opdrachtgeverschap en met behulp van de gemeentelijke dienst de wijk vernieuwen. Dit kan door oude gebouwen te renoveren en/of (rigoureuzer) door sanering en nieuwbouw.