FASEN BOUWPROCES

Doel van het programma van eisen is het vaststellen van de wensen, verwachtingen en voorwaarden waaraan het gebouw dient te voldoen. Op basis van die informatie kunnen ontwerpbeslissingen doelbewust worden genomen en kan het Voorontwerp worden beoordeeld. De voorbereidende werkzaamheden in deze fase zijn van groot belang voor het verdere verloop van het proces en de kwaliteit van het uiteindelijke resultaat.

Het Programma van Eisen omvat de voorwaarden waaraan het nieuwe gebouw moet voldoen:
Wat is bijvoorbeeld het benodigde vloeroppervlak en voor welke functies zal dit worden gebruikt? Wat zijn de financiële randvoorwaarden? Wat zijn de criteria voor het thermisch comfort zoals de temperatuur, vochtigheid e.d.; het hygiënisch comfort betreffende de gezondheid van lucht- en waterkwaliteit; het visueel comfort zoals licht en uitzicht; het acoustisch comfort van geluid binnen en buiten? Om deze randvoorwaarden vast te kunnen stellen is het nodig een analyse uit te voeren naar de bedrijfsprocessen, de organisatiestructuur en de gebruikersbehoeften.

In aanvulling op de financiële en technische aspecten is het ook zinvol zijn om een planning op te stellen van het proces om eventuele bottlenecks op te sporen. Het samenstellen van het PvE omvat onder andere de volgende werkzaamheden:

• Verzamelen gegevens betreffende de bestaande toestand,
• Vaststellen gebruikseisen en prestatie-eisen,
• Vaststellen randvoorwaarden, zoals van regelgeving en de betrokken locale autoriteiten,
• Formuleren verwachtingen van betrokken partijen,
• Definitieve locatie-keuze.

Het voorontwerp biedt inzicht in het geplande ontwerp. Duidelijkheid moet hier ontstaan over het functioneren van het gebouw, de verschijningsvorm en de bijbehorende kosten; hiertoe kan CCC de volgende taken uitvoeren:

• Het maken van een of meer ruimtelijke modellen die tegemoet komen aan het programma van eisen,
• Ruimtelijke voorstelling van het bouwproject,
• Hoofdopzet en globale dimensionering draagconstructie en oriëntatie op het funderingsprincipe,
• Hoofdopzet installaties met capaciteitsbepaling en voorlopige dimensionering leidingpakketten,
• Raming bouwkosten en globale opbouw van de investeringskosten ter toetsing aan het budget,
• Raming exploitatiekosten en –opbrengsten,
• Vergunningen,
• Analyse haalbaarheid opleveringsdatum,
• Analyses energieprestatienormering, arbeidsomstandigheden bouwplaats, milieu-effecten, sociale veiligheid en dergelijke,
• Voorlichting en inspraak,
• Projectcoördinatie en planning.

Wanneer het Voorontwerp is goedgekeurd zal dit verder worden uitgewerkt tot een Definitief Ontwerp. In het kort komt dat neer op:

• Het verder uitwerken van bij Voorontwerp genoemde punten,
• Vastleggen definitieve structuur van het gebouw,
• Vastleggen definitieve maatvoering,
• Definiëren materialen en afwerkingen,
• Het bestek wordt voorbereid door het maken van een compacte maar complete technische omschrijving waarin de materialen en technische gegevens van het project worden vastgelegd,
• Opzetten van principe details,
• Aanpassen begrotingen bouw- en exploitatiekosten.

Wanneer het Definitief Ontwerp is goedgekeurd kunnen alle tekeningen en documenten worden voorbereid voor de Bouwaanvraag. Deze fase omvat het verzamelen en verwerken van alle technische informatie, voorwaarden en voorschriften uit voorgaande stappen in definitieve documenten. Deze informatie wordt gecoördineerd tot eenduidige documenten zodat eventuele discrepanties in documenten wordt voorkomen en bouwfouten en faalkosten kunnen worden vermeden. Deze fase heeft betrekking op:

• Bestektekeningen,
• Uitwerking gebouwdetaillering,
• Voor de start van de bouw maatgevende tekeningen,
• Verkoop- of splitsingstekeningen,
• Coördinatie en principe oplossingen installaties,
• Bestekken en bouwkundige deelbestekken, specificaties en voorwaarden,
• Aanvragen bouwvergunning,
• Bewaking van de kosten,
• Haalbaarheid opleveringsdatum.

Voorbereiding en uitvoering van de aanbesteding, waarbij van één of meer aannemers een offerte wordt gevraagd. De offerte wordt gecontroleerd aan de hand van de kostenbegroting en, indien de offerte door de opdrachtgever wordt geaccepteerd, vindt de uiteindelijke gunning plaats.

Deze fase kan de volgende werkzaamheden omvatten:

• Organiseren van de aanbesteding,
• Gunning,
• Nota’s van inlichtingen,
• Prijsoverleg,
• Projectcoördinatie.

Het erop toezien dat de bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd naar de eisen en afspraken zoals deze zijn vastgelegd in de aannemingsovereenkomst. Gedurende de uitvoering van het bouwproject kunnen de volgende werkzaamheden door CCC worden uitgevoerd:

• Productie van werktekeningen,
• Controleren van werktekeningen gemaakt door derden,
• Uitvoeren van gedetailleerde constructieberekeningen,
• Directievoering,
• Bouwtoezicht,
• Rapportage voortgang in de bouw,
• Bouwkostenbeheersing en adviseren over betalingen,
• Voorbereiden inrichting en klaar maken voor gebruik.

Doel van deze fase is het voorbereiden en uitvoerbaar maken van plannen voor gebruik van het gebouw, voor doelmatig onderhoud en het waarborgen van de veiligheid.

Dit kan onder andere inhouden het vervaardigen van een rapportage waarop de opdrachtgever kan beslissen of het gebouw in gebruik kan worden genomen. Ook kan een beheersplan en –dossier worden gemaakt ten behoeve van het gebruik en het in standhouden van het gebouw. Dit kan bekeken worden in samenhang met de kosten voor de exploitatie.

De volgende opties worden daartoe aangeboden:

• De productie van revisietekeningen, onderhoudshandboeken en service instructies,
• Handleiding voor de operationalisering van de gebruiks-, onderhouds- en veiligheidsplannen,
• Opzet voor storings- en klachtensignalering, en afhandeling,
• Exploitatie-opzet,
• Jaarlijkse, of andere frequentie, opnames of rapportages om te kunnen blijven voldoen aan de eisen die aan het gebouw zijn gesteld.

Het is van belang om vroegtijdig vast te stellen welke werkzaamheden van CCC worden verlangd. Overleg dit met uw architect. Zonder een indicatie van de te leveren werkzaamheden is het niet goed mogelijk om een passende offerte uit te brengen. Geoffreerde maar niet uitgevoerde werkzaamheden worden vanzelfsprekend niet in rekening gebracht.

Duurzaamheid is een belangrijk thema bij onze projecten. Om de milieuprestatie van een gebouw te kunnen beoordelen wordt door de Dutch Green Building Council de ‘BREEAM’ certificering gehanteerd. Onze adviseur kan u adviseren over het laten certificeren van het gebouw volgens de BREEAM-NL normen en helpen bij de voorbereiding van een assessment. Daarmee krijgt u, tijdens het gehele ontwikkelingstraject van het gebouw, adviezen op het gebied van management, gezondheid, energie, transport, water, ecologie en materialen, maar ook op het gebied van afval en vervuiling.

We maken gebruik van een netwerk aan adviseurs voor zover deze niet zijn vertegenwoordigd binnen ons bureau. Dit zijn stuk voor stuk specialisten die geselecteerd zijn als goede en betrouwbare adviseurs van het eiland of daarbuiten. Ze worden direct vanuit het architectenbureau gecoördineerd zodat de relatie opdrachtgever – adviseur zo kort mogelijk blijft.